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• Wohnungsumbau als Mieter – geht das und worauf ist zu achten?

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Du willst deine Mietwohnung aufwerten? In diesem Beitrag erfährst du, was du darfst, was dir zusteht und worauf du Acht geben musst.

Wann an den Umbau denken

Um einen frischen Kopf zu bekommen ist ein Gardinenwechsel gar nicht so verkehrt. Viele Leute greifen da auf einen Urlaub zurück. Sollte sich eine Blockade dermaßen festgesetzt haben, kann es sein, dass man Maßnahmen ergreifen muss, die etwas über das Übliche hinausgehen. Aber besondere Herausforderungen benötigen besondere Lösungen.
Ein solcher Ansatz kann Wohnungsumbau sein. Eine viel zu beengende Küche hin zum Wohnraum öffnen, um ein belebteres Umfeld zu schaffen, oder ein Zimmer, dessen Nutzung immer etwas undefiniert war mit einem anderen zu einem völlig neuen Wohngefühl vereinen. Schön und gut. In den eigenen vier Wänden…

Was aber, wenn man sein Zuhause mietet? In einer Mietwohnung kommt ein ganz anderes Bündel an Anforderungen entgegen, das man kennen muss.
In diesem Artikel findest du heraus, worauf du Acht geben musst, damit du dein Ziel erreichst, deine Wohnqualität in neue Höhen zu heben.

Was du in Mietwohnungen darfst und was nicht

Leichte Verschönerungen sind fast immer ok

Vorab erstmal die gute Nachricht: Unabhängig von deinem Mietvertrag darfst du jederzeit und ohne jegliche Anmeldung sogenannte unwesentliche Veränderungen vornehmen. Auch Verschönerungen genannt, sind sie leicht wieder in den Ursprungszustand umkehrbar. Konkret bedeutet das zum Beispiel das Ausmalen der Mietwohnung, Teppichboden setzen, sogar Fliesen verlegen. Mit allen Verschönerungen von Oberflächen darfst du nach deiner Inspirationssuche sofort beginnen.
Jedoch kann die Vermietung bei deinem Auszug fordern, dass du alles wieder rückgängig machst.

Wesentliche bauliche Veränderungen sind komplizierter

Strenger sieht es jedoch bei wesentlichen Veränderungen, oder auch nur Veränderungen aus.
Das Versetzen einer Wand, der Einbau neuer Fenster oder Türen, ein Durchbruch zwischen zwei Wohnungen, eine Gästetoilette, einem Anbaubalkon und ähnliche Unterfangen fallen unter die Kategorie eines wesentlichen Wohnungsumbaus und müssen unbedingt im Vorhinein mit den Vermieter:Innnen abgeklärt und genehmigt werden. Dabei ist es wichtig, dass du für alle Vorhaben schriftlich – am besten per Einschreiben – mitteilen musst.
Planänderungen, die im Laufe der Ausarbeitungen auftreten können, müssen ebenfalls erneut grünes Licht bekommen. Ansonsten nimmst du im schlimmsten Fall ernste rechtliche Probleme in Kauf!

Bisher sollte all das noch keine welterschütternde Überraschung sein, es kommt aber ein weiterer Aspekt dazu, der einem je nach Fall einiges erleichtert, oder zu besonders vorsichtigem Handeln zwingt.
Das Mietrechtsgesetz (kurz MRG) greift in der Regel (bitte überprüfe deinen Vertrag und vertraue online-Blogs nicht unbedingt) bei Gebäuden, die vor dem 30.06.1953 genehmigt wurden. Ausnahmen sind dabei allerdings nicht selten.

Was das Mietrechtsgesetz damit zu tun hat – und wann es greift

Fällt der eigene Mietvertrag voll unter das MRG, ist das für dich der günstigste Fall.

Gesetzlich ist geregelt, dass ein Umbau, der eine Verbesserung bringt, nicht von Vermieter:Innen abgelehnt werden kann. Das gilt, wenn die Verbesserungen auf dem neuesten Stand der Technik, verkehrsüblich – also gängig / üblich – und einwandfrei ausgeführt sind und du als Mieter:In die Kosten selbst trägst.
Die Verbesserung müssen den Interessen der Vermieter:Innnen entsprechen und das Gebäude in keiner Weise beschädigen. Dann dürfen diese Pläne nicht abgelehnt werden.
Solche wesentlichen Veränderungen können sein: Aufwertung von Elektrik, Wasser- und Gasleitungen, Sanitäranlagen, Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken und natürlich einige andere Punkte.

Damit dies möglich und rechtens ist, musst du alle Punkte vorab schriftlich ankündigen. Solltest du innerhalb von zwei Monaten keine Antwort erhalten haben, so kannst du mit deinem Umbau beginnen, da das als, in Fachkreisen “stillschweigende Zusage” gilt.
Aber wirklich nur, wenn dein Mietvertrag voll unter das Mietrechtsgesetz fällt.
In allen anderen Fällen musst du unbedingt auf eine Regung warten.

Stimmen die Vermieter:Innen zu, so sind sie nur mit dem Umbau einverstanden, nicht mit einer Kostenübernahme. Da muss separat verhandelt werden, du kannst jedoch im Vorhinein überprüfen, ob sie zu manchen Renovierungen verpflichtet sind.

Wenn man beim Vermieter auf Widerstand stößt

Werden gerechtfertigte Vorschläge zur Verbesserung verweigert, so kannst du dich an Schlichtschutzstellen wenden, die in größeren Städten zu finden sind. Solltest du keine davon in deiner Nähe haben, so kannst du auch zu deinem lokalen Bezirksgericht gehen.

Was tun, wenn das Mietrechtsgesetz nicht anwendbar ist?

Ist dein Mietvertrag nicht vom MRG betroffen so ist jede wesentliche Veränderung immer und ausnahmslos mit der Vermietung abzuklären und eine Antwort abzuwarten! Die stillschweigende Zustimmung gibt es hier nicht.
Verschönerungen hingegen darfst du auch in diesem Fall einfach so vornehmen.

Ablöse für Aufwand

Okay, nun ist die Wohnung korrekt renoviert und du willst ausziehen. Wie sieht es da mit der Ablöse für das neue Bad oder den schönen Parkett aus?

Das hängt davon ab, ob das MRG greift oder nicht bzw. nur bedingt.

Greift es ganz, so kannst du für genehmigte Renovierungsarbeiten, die bis zu 20 Jahren vor Auflösung des Mietvertrags vorgenommen wurden und weiterhin von Wert für die Wohnung sind, eine Ablösung fordern. Du musst aber erwarten, dass die Summe, die du erhältst, von Jahr zu Jahr geringer wird.

Liegt das MRG nur teilweise / garnicht vor, so musst du glaubhaft nachweisen, dass der Wohnraum aufgewertet wurde und die Vermietenden davon profitieren.
Zudem hast du ein Recht auf einen Ablösebetrag, wenn die Vermietung eigentlich zu Renovierungsmaßnahmen verpflichtet ist, diese aber nicht vorgenommen hat.
Sollte deine Wohnung für Eigenbedarf angemeldet werden, so hast du auch einen Anspruch auf Ablöse, dabei ist es egal, ob die Eigenbedarfskündigung rechtens ist oder nicht.

Unterm Strich

Das ist viel Information und heikle Angelegenheit. Hoffentlich hast du jetzt damit trotzdem einen Überblick über deine Möglichkeiten erhalten. Solltest du allerdings unsicher sein, kläre das alles unbedingt vorher mit deiner Vermietung ab.

Wir empfehlen immer: Am besten vorher das persönliche Gespräch suchen und einvernehmliche Lösungen finden, bevor drauf los gewerkt wird.

Kurz zusammengefasst

• Leicht rückgängig machbare Veränderungen jederzeit und ohne Absprache möglich (Wand streichen)
• Bei wesentlichen Veränderungen Pläne schriftlich der Vermietung zukommen lassen und auf Antwort warten
  • außer, wenn Mietrechtsgesetz voll beim Mietvertrag greift, dann entsprechen 2 Monate ohne Antwort einer stillschweigenden Zusage
  • in allen andern Fällen Antwort abwarten
• Ablöse nur möglich, wenn angekündigte Umbauten einen fortwährenden Wert für Vermietung darstellt
  • die Summe, die man bei Ablöse erhält wird von Jahr zu Jahr geringer
• Andere Wege führen auch zu höherer Wohnqualität

Wenn dir jetzt ein bisschen die Luft aus den Segeln genommen wurde, so kannst du dir in diesem Artikel abschauen, wie du deinen Lieblingsraum nutzen kannst, um dich noch wohler zu fühlen:

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